未来房价涨幅有望放缓 各线城市商品住宅销售价格环比涨幅保持稳定

近日，国家统计局发布2021年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况。

上半年楼市表现“亮眼”

房地产开发投资完成情况方面，数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%;比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。

商品房销售情况方面，1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%;比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%;比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。

“统计局数据显示：2021年1-6月销售7万亿，多卖同期历史记录1.87万亿。拆分单月数据看，6月份单月商品房销售额高达2.22万亿，是历史上最好的一个6月份。”中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者说道。

对于出现2021年1—6月份中国房地产历史记录的主要原因，张大伟向记者分析指出，信贷整体宽松，虽然涨幅放缓，但整体数据看，2021年1—6月居民户中长期信贷数据依然刷新历史记录。统计局数据显示，个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%;调控政策持续收紧，但部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但楼市依然属于高位运行状态;疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨;全国区域分化，特别是东部成为领头羊，东部销售额上涨高达61.8%。

密集调控下房价涨势趋缓

与此同时，记者注意到，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅保持稳定，同比涨幅稳中趋落。

环比方面，统计局数据显示：据测算，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%;二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。

同比方面，据测算，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.8%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点;二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和2.6%，涨幅均与上月相同。

张大伟分析指出，首先，上半年286次房地产调控逐渐起效。往年6月大部分时候随着成交量上涨，房价会有一点上行，在2021年整体房价基本平稳。从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格的上涨明显放缓，热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。

“其次，二手房价格管控出现效果。从城市数据看值得关注的有两点，北京二手房价格再次出现上涨第一的现象。深圳出现了23个月上涨后的连续2个月下调。上海二手房价格也出现了明显的涨幅放缓。”张大伟说道。

“新房价格方面，6月70个大中城市环比和同比增速分别为0.4%和4.3%，同时较上个月收窄，均属年内首次减速。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟对《中国产经新闻》记者分析指出。

“在密集的调控政策出台之下，房价涨幅总体开始呈现出稳中趋缓态势。相对于已实施限价的新房，随行就市的二手房价格管控压力更大，其中也包含对学区房、学位房炒作现象的整顿。近期多地加强二手房价格监管，后续房价涨幅较大的城市很可能借鉴深圳率先推出的二手住宅参考价格机制，通过金融渠道发挥效果：实际成交价格仍按照双方约定，但若高于参考价格，则相应提升房贷首付比例。二手房‘参考价’与新房‘限价令’搭配使用，将有助于缓解两者房价倒挂现象。”唐建伟指出。

下半年部分一线城市将进入调整周期

中原地产研究中心统计数据显示，2021年6月房地产调控政策依然密集发布，单月房地产调控次数高达52次，叠加1-5月的234次，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，仅次于疫情影响下的2020年。

可以看到，上半年房地产一方面是趋严的楼市调控，但另一方面是商品房销售额却再创新高。那么在这种反差之下，下半年楼市又会如何呢?

张大伟分析指出，从全国市场看，2021年全年刷新楼市记录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，在2021年下半年还会持续一段时间。但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。

“整体看，2021年下半年，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓。下调城市数量将不断增加。”张大伟说道。

此外，英大证券研究所所长郑后成也向《中国产经新闻》记者分析指出，下半年，房地产投资可能会面临一定压力，但是压力不会太大。从国房景气指数看，6月虽然较前值下行，但是依旧位于100以上的景气区间。房地产开发投资两年平均增速虽然较前值下行，但是8.20%的读数依旧较高。

“6月土地成交溢价率、本年购置土地面积累计同比、本年土地成交价款累计同比均较前值下行，利空土地购置费增速，但是应该看到，6月房屋施工面积累计同比录得10.20%，较前值上行0.10个百分点，并且连续5个月录得2位数增长，叠加考虑螺纹钢价格位于历史高位区间，预计房地产建筑工程投资完成额累计同比不会太差，对房地产投资增速形成较强支撑，毕竟房地产建筑工程投资完成额在房地产投资完成额中的占比高达百分之五十几，而土地购置费在房地产投资完成额中的占比仅为百分之三十几。”郑后成说道。(记者 邵志媛)

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